Samstag, 18. Juli 2015

Tipps Grundstückskauf

Tipps zum Grundstückskauf

Beim Kauf eines Grundstückes – ob unbebaut oder bereits bebaut – sollten ein paar wichtige Aspekte beachtet werden. Zunächst sollten Sie in ihre Überlegungen einbeziehen, welche Grundstücksgröße ihren Vorstellungen/ Wünschen entspricht. Vielleicht haben Sie bereits einen „Miet-Garten“ gepflegt und entsprechende Erfahrungen sammeln können? Sie sollten in ihre Vorstellungen die persönliche Lebenssituation mit einbeziehen: Wieviel Freiraum benötige ich und im Umkehrschluss wieviel Zeit kann ich bzw. bin ich bereit in die Pflege des Gartens zu investieren? Ein weiterer persönlicher Aspekt ist der Wunsch nach Privatsphäre und demnach der Abstand zur Nachbarbebauung.
Neben diesen persönlichen Präferenzen sind die wirtschaftlichen und wertbezogenen Merkmale eines Grundstückes zu beachten. Dieses sind im Kern:
  • die Lage
  • die Beschaffenheit (Zuschnitt, eben/hangig)
  • die Erschließungssituation
Die Lage des Grundstückes bestimmt die Wertigkeit und den Preis eines Grundstückes. Doch wie bringe ich einen angemessenen Preis für mein Grundstück in Erfahrung? Wenden Sie sich hier an den zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte und erfragen den Bodenrichtwert (Angabe erfolgt in EUR/m²) für ihr Grundstück. Da es sich hierbei nur um einen Richtwert handelt und ihr Grundstück bzgl. der Größe abweichen kann, sollten Sie gleichermaßen nach der Veröffentlichung von Umrechnungskoeffizienten fragen. Der Bodenrichtwert stellt das Ergebnis der Auswertung vergangener Kaufpreisfälle in der definierten Richtwertzone/Gebiet dar und bildet damit die realen „Verkaufsfälle“ ab.
Darüber hinaus ist die Beschaffenheit des Grundstückes zu prüfen, um nicht zusätzliche Kosten, die auf Sie zukommen könnten, zu übersehen. Sollte das Grundstück beispielhaft eine Hangigkeit aufweisen und für eine mögliche Bebauung noch aufgeschüttet werden müssen, ist es ratsam vor dem Kauf noch ein Kostenvoranschlag für diese Maßnahme einzuholen. Auch der Zuschnitt sollte ihren Planungen nicht entgegenstehen, so dass beispielhaft durch Gebäudeanbauten bzw. geplante Carport-Bauten die Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften (Abstandsvorschriften) noch gewährleistet wird.
Zuletzt sollten Sie stets die Erschließungssituation erfragen. Zu den baulichen Maßnahmen gehört der Anschluss an das öffentliche Straßen- und Wegenetz sowie an das Ver- und Entsorgungsnetz. Baurechtlich bedingt eine Bebaubarkeit eines Grundstückes das Vorhandensein von Erschließungsanlagen. Vor Baubeginn wird daher die Erschließungsanlage bis zur Grundstücksgrenze bereitgestellt, der Hausanschluss muss durch den Eigentümer beantragt werden.

Mittwoch, 1. Juli 2015

Achtung beim Erwerb eines Erbbaurechtes

Sollten Sie bei ihrer Immobiliensuche auf den Umstand treffen, dass ein Erwerb des Grundstückes nicht im "Volleigentum" möglich ist, d.h. das Grundstück jemandem Dritten gehört, sollten Sie besondere Vorsicht walten lassen. In dieser Fallkonstellation spricht man von einem sogenannten Erbbaurecht, bei dem Sie das Recht erwerben auf oder unter der Oberfläche eines mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstückes eine Immobilie zu haben. Dieses Recht ist im sogenannten "Erbbaurechtsgrundbuch" eingetragen. Genaue Vereinbarungen zur Ausgestaltung des Erbbaurechtes werden im Erbbaurechtsvertrag getroffen. Folgende Inhalte können Bestandteil des Vertrages sein:

  • Regelungen zur Errichtung und Verwendung der Immobilie
  • Laufzeit des Erbbaurechtes (häufig über eine Dauer von 99 Jahren)
  • Heimfallregelung, d.h. in welchen Fällen fällt das Erbbaurecht zurück an den Erbbaurechtsausgeber (z.B. Zahlungsrückstände)
  • Vereinbarungen zur Tragung von öffentlichen Lasten und Abgaben
  • Zustimmungsverpflichtungen des Grundstückseigentümers bei Veräußerung des Erbbaurechtes oder/ und Belastungen.
Diese Regelungen sind fester Bestandteil des Erbbaurechtes und gelten daher neben den Regelungsinhalten des Grundbuches. Wichtig ist für Sie als potenzieller Erwerber der Immobilie zu weissen, dass für das Erbbaurecht ein Erbbauzins zu entrichten ist. Die Regelungen zur Höhe des Erbbauzinses sowie zu möglichen Anpassungen in der Höhe des Zinses sind in den Vertragsvereinbarungen zu formulieren. Bedenken Sie, dass je nach Zinsmarktlage, Wert des Grundstückes und angestrebter Dauer der Nutzung der Immobilie en Erbbaurechtserwerb "kostengünstig" oder "teuer" sein kann. Diese Berechnung sollten Sie neben der Prüfung der genauen Vertragsinhalte immer anstellen!

Mittwoch, 17. Juni 2015

Achtung vor Grundbucheintragungen beim Einfamilienhauskauf!

Beim Kauf eines Einfamilienhauses sollten Sie, falls die Immobilie ihr ernsthaftes Interesse weckt, vorab erfragen, ob im Grundbuch Eintragungen in Abteilung II vorhanden sind. In Abteilung II des Grundbuches werden Lasten und Beschränkungen eingetragen, die rechtlich mit dem Grundstück verbunden sind. Mit einem Erwerb der Immobilien würden daher, falls nicht anders vereinbart, diese Lasten und Beschränkungen auf "Sie" übergehen. Diese können unterschiedlichster Natur und Ausprägung sein. Nachfolgend einige Beispiele:

Lasten
  • Vorkaufsrechte: Hierbei handelt es sich um das Recht, dass der eingetragene Vorkaufsberechtigte zu den ausgehandelten Konditionen (zwischen Verkäufer und Käufer) die Immobilie erwerben kann. Im Falle eines Kaufes wird die Entscheidung des Vorkaufsberechtigten daher stets vorab eingeholt. Vorkaufsberechtigt kann sowohl eine private Person als auch die Gemeinde sein.
  • Grunddienstbarkeiten: Hieraus können sich Einschränkungen dahingegehend ergeben, dass der Eigentümer die Benutzung des Grundstückes durch den Begünstigten (z.B. der Eigentümer des Nachbargrundstückes) dulden muss. Die häufigste Variante stellt hier das Wege- und Fahrrecht dar, welches die Begehung/Befahrung des Grundstückes durch den "Nachbarn oder Hinterlieger" erlaubt. Des Weiteren kann eine Grunddienstbarkeit auch eine Nichtausübung von Tätigkeiten beinhalten. Z.B. kann es dem Grundstückseigentümer untersagt sein einer gewerbliche Nutzung (z.B. Errichtung eines Büros) nachzukommen. Gleiches gilt auch für möglicherweise vorliegende Einschränkungen in der Nutzung.

Beschränkungen
  • Sanierungsvermerk: Hierbei handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Eintragung, die zum Ausdruck bringt, dass für ein bestimmtes Gebiet, in welchem auch ihre Immobilie liegt, eine Sanierung vorgenommen wird. Nehmen Sie in diesem Falle unbedingt Kontakt zur zuständigen Gemeinde auf, da aus diesem Vermerk Einschränkungen in der Durchführung von baulichen Maßnahmen hervorgehen können. Weiterhin ist mit Abschluss der Sanierung ein Ausgleichsbetrag an die Gemeinde zu entrichten, da mit ihr eine Aufwertung des Gebietes erzielt werden soll.
  • Zwangsversteigerungsvermerk: In diesem Fall befindet sich das Objekt in der Zwangsversteigerung und kann lediglich in diesem erworben werden. Ein gutgläubiger Erwerb soll damit ausgeschlossen werden.
Bevor Sie erst beim Aufsuchen des Notar über möglicherweise vorhandene Eintragungen in Abteilung II überrascht werden, fragen Sie vorab den Verkäufer. Oftmals können auch Löschungen vereinbart werden.

Freitag, 5. Juni 2015

Kaufpreise für Einfamilienhäuser

Wenn Ihnen bei einer Besichtigung eine Immobilie zugesagt hat und Sie vor der entscheidenden Frage stehen, ob Sie die Immobilie erwerben sollen, stellt sich die Frage, welcher Kaufpreis für das Objekt als gerechtfertig erscheint. Wie viel ist die Immobilie tatsächlich wert? Ist der vom Verkäufer taxierte Angebotspreis ein „Schnäppchen“ oder übersteigt er vielleicht den realen Wert der Immobilie? 

Mit Blick auf die gegenwärtige Entwicklung von Immobilienpreisen, insbesondere in boomenden Regionen (u.a. in Ballungsräumen, wie Hamburg, München, Frankfurt etc.) wird deutlich, dass der Wert einer Immobilie gewissen Schwankungen unterworfen ist, die in Abhängigkeit von diversen Faktoren stehen können (z.B. Entwicklung des Mikrostandortes, Zins-/ Konjunkturphase, Immobilien werden als wichtige Assetklasse gesehen etc.). Derzeit befinden sich die Preise für Immobilien in nachgefragten Regionen auf einem hohem Niveau, während die Preise für Immobilien in wirtschaftsschwachen Regionen weiter sinken. Diese Differenzierung sollten Sie sich bewusst machen, um ein Gefühl für die Preisentwicklung in ihrer Region zu bekommen. 

Einen genauen Aufschluss über die Entwicklung der Preise für Immobilien in ihrem gewünschten Wohnstandort erhalten Sie bei den zuständigen Gutachterausschüssen. Diese führen die sogenannte Kaufpreissammlung, die eine Auswertung der tatsächlichen Kaufpreise für die vergangenen Jahre beinhalten. Eine Veröffentlichung erfolgt im sogenannten Grundstücksmarktbericht, der als Druckversion oder als CD-Rom für ca. 50 EUR erhältlich ist.

Freitag, 8. Mai 2015

Vor- und Nachteile von Bestandsimmobilien

Bei der Abwägung zwischen dem Neubau eines Hauses und dem Erwerb einer Immobilie gilt es die jeweiligen Vor- und Nachteile gegeneinander abzuwägen. Während beim Neubau die eigenen Vorstellungen umgesetzt werden können, müssen bei einer Bestandsimmobilie in der Regel Kompromisse in Kauf genommen werden. Im Umkehrschluss bietet die Bestandsimmobilie u.a. den Vorteil, dass die lange Bauphase mit ihrer zeitlichen Belastung und ihrem finanziellen Risiko vermieden werden kann.

Hier eine kleine Übersicht zu den Vor- und Nachteilen einer Bestandsimmobilie:

Bestandsimmobilie
Vorteile
Nachteile
Eine Bestandsimmobilie ist in der Regel günstiger als ein in den Ausstattungsmerkmalen vergleichbarer Neubau
Kompromisse bei der Lage und/ oder der Immobilie müssen eingegangen werden
Wegfall der Planungs-, Bau- und Überwachungsphase
Versteckte Mängel werden nicht identifiziert und bergen ein Sanierungs- und damit ein Kostenrisiko
Keine einseitigen Abhängigkeitsstrukturen zum Bauausführenden mit entsprechendem finanziellen Risiko
Die Bauausführung und/ oder die Ausstattung entsprechen nicht mehr den neuen technischen oder funktionalen sowie ästhetischen Standards
Günstiger Erwerb z.B. auch im Rahmen einer Zwangsversteigerung möglich
Vergleichbarkeit zwischen den verschiedenen Bestandsimmobilien mit Blick auf den Wert und damit realistischen Preis für die Immobilie ist für den Laien schwierig
Lage meist in gewachsenen Strukturen mit vorhandener Infrastruktur
Ggf. Sanierungs- und/ oder Modernisierungsbedarf mit entsprechendem finanziellen Risiko

Sanierungs- bzw. Umbaumaßnahmen werden ggf. durch baurechtliche Vorschriften eingeschränkt

Montag, 4. Mai 2015

Einfamilienhaus Grundriss

Die Planung zum Hausbau bzw. Umbau einer bestehenden Immobilie beginnt häufig mit dem Wunsch nach der Visualisierung des Grundrisses. Meist haben Bauherren oder zukünftige Hauskäufer bereits gewisse Vorstellungen und Ideen entwickelt, sind jedoch unsicher, ob diese sich umsetzen lassen. Im Umkehrschluss benötigen einige Bauherren und Käufer noch ein paar Anregungen für ihr neues Eigenheim. Es empfiehlt sich zunächst eine Aufstellung zu der Anzahl und der ungefähren Größe der Räume zu machen. Ausgehend von der aktuellen Wohnsituation sollte dabei zukünftiger Platzbedarf eingeplant werden. Wie möchte ich heute und in Zukunft leben? Was stört mich aktuell an meiner derzeitigen Wohnsituation? Welche Wünsche möchte ich in der Grundrissgestaltung in der neuen Immobilie umgesetzt haben?

In einem zweiten Schritt sollten Sie die Überlegungen zur Lage der einzelnen Räume treffen. Falls es sich um ein mehrgeschossiges Objekt handelt, sind Entscheidungen zu treffen, welche Räume im Obergeschoss mit entsprechend langen Wegesituationen und welche im Erdgeschoss gelegen sein sollten. Bedenken Sie hierbei die Aufenthaltsdauer in den entsprechenden Räumen und die Komfortabilität der Wegesituation.

In einem dritten Schritt ist die Ausrichtung der Räume und damit die Belichtungssituation festzulegen. Während für Aufenthaltsräume (Wohnzimmer, Essbereich) möglichst viel Lichteinfall gewünscht wird, spielt dieses beispielhaft für Schlaf- und Sanitärräume eher eine untergeordnetere Rolle. Bei diesen Entscheidungen sind auch die energetischen Aspekte zu berücksichtigen.

Zur Visualisierung der Grundrissvorstellung kann im Internet freiverfügbare Planungssoftware downgeloaded werden  ( z.B. http://www.freeware.de/download/meinhausplaner_35565.html). Oft reicht jedoch zunächst ein manuell erstellter Grundrissplan aus. Um Eindrücke von Varianten der Grundrissgestaltung zu erhalten, ist z.B. der Blick in die Mustergalerie diverser Bauträger empfehlenswert. Zuletzt zählt jedoch stets der räumliche Eindruck, so dass Sie vor der Entscheidung für eine Grundrissvariante eine Besichtigung z.B. einer Musterimmobilie vornehmen sollten.

Donnerstag, 30. April 2015

Altes Haus kaufen

Beim Kauf eines älteren Hauses ist der Zustand des Objektes von entscheidener Bedeutung. Ein besonderes Augenmerk sollte man daher auf den Zeitpunkt und den Umfang der letzten Sanierungsmaßnahmen werfen. Eine Sanierung unterscheidet sich im Gegensatz zur Modernisierung darin, dass umfängliche Arbeiten durchgeführt worden sind, die einen Instandsetzungsbedarf beheben. Unter einer Modernisierung versteht man dahingegen die Anpassung der Ausstattung an den jeweiligen Zeitgeist ("Durchführung von Verschönerungsmaßnahmen"). Bei einer Hausbesichtigung einer älteren Immobilie sollte der Umfang und der Zeitpunkt der Sanierung bei folgenden Bereichen nachgefragt werden:

  • Elektrik
  • Steigleitungen (Wasser-/Abwasser)
  • Heizung (Überprüfung der regelmäßigen Wartung)
  • sonstige vorhandene Technik 
Darüber hinaus sollten Sie den Dachstuhl und die Dacheindeckung auf Mängel oder bauliche Schäden prüfen. Gleiches gilt für die Fassadengestaltung einschließlich ggf. vorhandener Wärmedämmsysteme. Achten Sie zudem auf mögliche Anzeichen auf Feuchtigkeit in den Räumen und bei Vorhandensein eines Kellers. Feuchtigkeit stellt grundsätzlich eines der größte Risikofaktoren für die Bausubstanz einer Immobilie dar.  Alle vorgenannten Aspekte sind besonders zu berücksichtigen, da sie für ein Objekt bei möglichen Schäden oder Mängeln die größten Kostenpositionen darstellen können. Im Gegensatz dazu sind die scheinbar für viele Besichtiger im Vordergrund stehenden Ausbaumerkmale (Gestaltung der Böden, Wände, Decken, Fenster, Sanitär, Küche etc.) zwar nicht minder wichtig für die persönliche Entscheidung ein Haus zu erwerben, stellen jedoch keine Gefährdung in der Bausubstanz dar. Lassen Sie diese Dinge bei der Besichtigung nicht unberücksichtigt und prüfen Sie sie am besten anhand einer Checkliste. Die Checkliste bewahrt Sie davor, Dinge zu vergessen und stellt Ihnen zudem einen guten Gesprächsleitfaden zur Verfügung.